Краснодарское региональное отделение
8 (861) 268-40-248 (861) 268-40-24
г. Краснодар, ул. Ставропольская, д. 5Б

Новые правила финансирования проектов вызывают опасения у застройщиков.

Опубликован: 21 июня 2019, 11:29
Поделиться:

Представители «Опоры России» в Краснодарском крае выявили основные проблемы на пути получения проектного финансирования и пути их решения.

 

Напомним, что вопросы финансирования строительства и предстоящих изменений в федеральном законе 214 ФЗ обсуждались 17 мая на совещании под председательством первого заместителя губернатора края Андрея Алексеенко. На нем также присутствовали главы районов, городов, представители банков и региональные застройщики.

 

В частности речь шла о переходе застройщиков на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов. Т.е с 1 июля девелоперы должны будут использовать для возведения объектов только собственные средства или кредиты. Деньги дольщиков при этом будут аккумулироваться на так называемых эскроу-счетах в банках. Застройщик сможет получить их только после ввода объекта в эксплуатацию.

 

«Если всё будет сделано в строгом соответствии с законом — о проблеме обманутых дольщиков мы больше не услышим», — заявил Андрей Алексеенко.

В срок до 22 мая муниципалитетам поручено назначить ответственных, которые будут лично курировать переходный процесс по 214-ФЗ. Специалисты муниципальных образований, краевой Департамент стройнадзора, застройщики и банковский сектор должны досконально разобраться во всех нюансах.

 

На совещании прозвучали претензии, что слишком мало застройщиков обратились в банки для проектного финансирования и открытия эскроу-счетов. Из всех реализуемых в крае проектов только шесть получили такое подтверждение от банков. При этом срок рассмотрения занимает около месяца и компаниям-застройщикам нужно активизироваться, так как пакет документов немаленький, и на его подготовку может уйти много времени. Представители банков заверили, что готовы оперативно приступить к рассмотрению будущих заявок.

 

Представители кубанской «Опоры России» изучили данный вопрос и провели обсуждения с представителями строительных организаций. В результате стало ясно, что многие из них не обращаются в банки, так как считают, что не будут соответствовать предъявляемым требованиям. Они не высказали затруднений со сбором необходимых документов, поскольку многое делается через формы в личном кабинете застройщика на сайте банка, да и сами специалисты банков оперативно во всем помогают и консультируют. У застройщиков существуют опасения в отношении правильности требований и соответствия им.

 

Итак, самые часто встречающиеся вопросы и предложения «Опоры»:

 

1. Отсутствие опыта у компании и собственников, отсутствие введенных в эксплуатацию объектов.

 

В этой связи мы предлагаем рассмотреть возможность привлекать строительные компании (подрядные организации) с соответствующим опытом. Иными словами развивать институт технического заказчика. Даже если компания не являлась застройщиком, но участвовала как генеральный подрядчик либо технический заказчик по таким объектам с вводом в эксплуатацию, это позволит банкам более доверительно подходить к проектам и компаниям их реализующим. Нужно также разработать форму участия таких компаний при проектном финансировании через аккредитацию в банке.

 

2. Залог для финансирования.

 

Уже сейчас известно, что у многих застройщиков может не оказаться залога на покрытие суммы финансирования. Максимум, что они могут предложить — земельный участок (если он в собственности), права на возводимые объекты и доли акционеров или учредителей. В этом случае предлагаем рассмотреть возможность предоставления гарантий от муниципалитета, города или края в зависимости от объема финансирования. Это важно сделать сейчас на переходном периоде для текущих проектов. Мы знаем, например, что уполномоченный банк «Дом.рф» для новых проектов с использованием эскроу-счетов залог не требует.

 

3. Наличие 15-20% собственных вложенных средств.

 

Если мы проанализируем ситуацию от 2015 года, то вспомним, что тогда был упадок рынка и экономики в целом. Инвесторы просто отказывались вкладываться на старте, и многие компании начинали с меньшего объема собственных средств, пытались вытянуть ситуацию с поступающих средств от будущих дольщиков. На сегодня это нужно принять как состоявшийся факт и рассмотреть возможность докапитализировать застройщика на необходимую сумму в рамках проектного финансирования.

 

4. Темпы продаж.

 

Как нам известно, скорость продаж зависит от скорости самого строительства. На рынке качественной рекламой уже никого не удивить, и граждане стали гораздо лучше разбираться в сегодняшних реалиях. Все понимают четко, что покупать стоит в том объекте, где стройка кипит. А это можно обеспечить лишь качественным и своевременным финансированием проекта. Банкам стоит довериться профессиональному сообществу, которое говорит о том, что продажи в проекте обязательно будут при поступлении средств в рамках проектного финансирования. В подтверждение у многих есть консалтинговые и маркетинговые заключения рынка.

 

5. Оплата процентов по кредиту при использовании эскроу-счетов.

 

Этот вопрос беспокоит многих застройщиков, ведь их необходимо погашать ежемесячно. Но из каких средств? Откладывать их на конец периода, теряя маржинальность? Это может привести к тому, что на конец реализации у застройщика может не оказаться средств на покрытие таких расходов и придется уходить в банкротство. Проблему нужно решать совокупно с основной плавающей процентной ставкой. Данный вопрос также касается текущих проектов.

 

Еще есть целый ряд вопросов, которые необходимо обсуждать за круглым столом между строительным и банковским сектором. Необходимо четко определить, что считать целевым или не целевым; какой процент закладывать на АУП, маркетинг, налоги и рекламу; как взаимодействовать при реализации проекта; как будут отражаться продажи у проекта с использованием эскроу-счетов и проекта, который оставят на старой системе привлечения средств дольщиков. Ведь у последнего есть возможность демпинговать, тем самым существенно влиять на продажи проекта с эскроу-счетами.

 

Заказать обратный звонок





Даю согласие на обработку персональных данных

Согласие
посетителя сайта на обработку персональных данных

Настоящим свободно, своей волей и в своем интересе даю согласие название компании, которое находится по адресу: адрес компании (далее – Компания), на автоматизированную и неавтоматизированную обработку моих персональных данных, в том числе с использованием интернет-сервисов Google analytics, Яндекс.Метрика, LiveInternet, Рейтинг Mail.ru, Google Doubleclick в соответствии со следующим перечнем:

  • фамилия, имя;
  • источник захода на сайт сайт компании (далее – Сайт Компании) и информация поискового или рекламного запроса;
  • данные о пользовательском устройстве (среди которых разрешение, версия и другие атрибуты, характеризующие пользовательское устройство);
  • пользовательские клики, просмотры страниц, заполнения полей, показы и просмотры баннеров и видео;
  • данные, характеризующие аудиторные сегменты;
  • параметры сессии;
  • данные о времени посещения;
  • идентификатор пользователя, хранимый в cookie,

для целей повышения осведомленности посетителей Сайта Компании о продуктах и услугах Компании, предоставления релевантной рекламной информации и оптимизации рекламы.

Компания вправе осуществлять обработку моих персональных данных следующими способами: сбор, запись, систематизация, накопление, хранение, обновление, изменение, использование, передача (распространение, предоставление, доступ).

Настоящее согласие вступает в силу с момента моего перехода на Сайт Компании и действует в течение сроков, установленных действующим законодательством РФ.