Пора финансировать строительство!
Краснодарское краевое отделение «ОПОРА РОССИИ» начинает выработку предложений по стабилизации и развитию строительной отрасли на Кубани с последующим своим активным участием в их реализации. Экспертами ОПОРЫ РОССИИ в сфере строительного бизнеса производится аналитика существующих проблем и уже разработаны некоторые готовые решения.
Проблемы банков тянут строительство на дно
Как известно, в России уже несколько лет идет «оздоровление» банковского сектора. Проверки ведет ЦБ РФ, и при признаках нестабильности, выявления каких-либо махинаций, вывода средств за рубеж и т.д., отзывает лицензию, затем банк банкротят либо санируют. Сама идея — навести порядок в этой сфере, тем более в кризис — неплохая. Но «оздоравливая» банковский сектор, происходит разрушение строительного. Поскольку без должного финансирования строить крупные проекты просто невозможно.
Отсутствие средств повлекло массовые заморозки строительства, групповые заявления дольщиков, аресты застройщиков и банкротство строительных компаний. Теперь весь строительный рынок у банков имеет самый низкий рейтинг. Но проблема не в застройщиках.
Истоки проблем
Когда строители только оправились от кризиса 2008 года, все стало выравниваться в экономике, появилась уверенность в будущем. Законодатель давал возможность работать в рамках 214-ФЗ, вступившего в силу еще 1 апреля 2005 года. В нем достаточно четко все прописано: права дольщиков, застройщиков и третьих лиц. Все это регулируется ГК РФ и не вызывает особых вопросов, хотя проблемы были, как и в любой другой отрасли.
Но с 2017 года стройку просто перестали кредитовать, т.к. банки сами находились под пристальными проверками Центробанка и им, по сути, было не до этого. Строительные копании начали испытывать весь спектр давления от кредиторов, дольщиков, правоохранительных органов, инспектирующих служб. В таких условиях бизнес развиваться не может. Вскрылись все «болевые точки» и понеслось…
Основными стоп-факторами у банков были:
— отсутствие залога на сумму кредита (либо в два раза превышающую объем кредитования),
— объем вложенных собственных средств 15-20% (чего не оказалось у многих строителей),
— чистота учредителей компании и опыт самой компании (отсутствие участия в уголовных делах, банкротных и т.д.).
Такими возможностями могут похвастаться единицы из крупных застройщиков. Хотя, чем крупнее застройщик, тем более он закредитован и говорить о его возможностях нужно тоже осторожно.
В ожидании инвестиций
Сегодня огромное количество объектов стоит в замороженном состоянии и ждет своего инвестора. Власти Краснодарского края ежедневно рапортуют о продвижении по поиску застройщиков-инвесторов и достройке проблемных объектов. Это все очень сложно и накладно, поскольку инвесторов итак не много, тем более идти в отрасль, где постоянно кто-то попадает под следствие, никому не хочется. Кроме того, инвестор хочет увидеть маржинальность достраиваемого объекта, а она мало где осталась.
Ситуация такова, что есть объекты со 100% готовностью, но их не успели подключить к сетям, арестовали руководителя и все остановилось на неопределенный срок. Такой объект придется достраивать властям.
Хотелось бы отметить, что при малейшей возможности нужно выпускать руководителей строительных компаний для достройки своих объектов, т.к. лучше них никто объект не знает, есть возможность привлечь инвесторов и оперативно решить текущие вопросы. Только совместно можно сегодня завершить достройку домов.
Конечно, есть явные негодяи, которые бросили все и скрылись за рубежом. Но есть и много достойных, ответственных руководителей, которые, к сожалению, находятся в заключении. Им нужен шанс отработать дорожную карту и завершить начатое. Это будет лучший посыл инвесторам возвращаться в строительную отрасль края.
Стимулирующие меры и предложения
Правительство Краснодарского края предлагает сегодня застройщикам в качестве поддержки предоставление компенсационного участка в рамках КЗ-3792 от 4 мая 2018 года «О дополнительных мерах по защите прав пострадавших участников строительства многоквартирных домов на территории Краснодарского края и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Краснодарского края». В соответствии с документом власти выделяют земельный участок для реализации другого крупного проекта.
Это хорошая и своевременная мера, но мы хотим предложить рассмотреть и другие.
Как уже отмечалось, сегодня не хватает залоговой базы для кредитования строительной отрасли. Для банков это один из основных критериев. Зачастую компаниям не хватило средств достроить объект из-за отсутствия кредита (либо средств инвестора), для получения которого не было залога.
Поэтому есть предложение — сформировать залоговый фонд Краснодарского края из имущества края (тех же самых земельных участков). Воспользоваться его помощью могли бы строительные компании, которые обращаются в банки с целью получения проектного финансирования либо просто кредита на достройку объекта. Это поможет многим компаниям преодолеть порог требований по залогам, что естественно будет вызывать у банков больше доверия к проектам.
Таким образом мы сохраним в собственности края огромное количество земельных участков. А инвестору можно предоставить выбор — либо компенсационный участок, либо помощь в залоге. Но достраивать нужно за счет кредитов и инвесторов, а не за счет средств дольщиков другого проекта крупной строительной компании!