Если нарушены ваши права в сфере земельного права

Бюро по защите прав предпринимателей и инвесторов информирует предпринимателей о типах нарушений прав предпринимателей в области земельных отношений, а также о путях их профилактики и противодействия.

Одна из наиболее важных сфер правовых отношений, касающаяся большинства предпринимателей это земельные отношения. С землёй имеют дело предприниматели различных видов деятельности как непосредственно получающие доходы от земли как природного ресурса (сельхозпроизводители), так и зарабатывающие от размещения объектов различной инфраструктуры на земельных участках.

Большая доля земли, используемой бизнесом, находится в муниципальной или государственной собственности, хотя немалое количество земельных участков находятся в частной собственности.

Конечно же, отношения между субъектами по поводу использования, владения и распоряжения землёй не проходят гладко (жизнь есть жизнь) и существует немалое количество нарушений прав этих субъектов.

Наша задача рассмотреть нарушения, допускаемые в отношении предпринимателей на конкретных примерах, разобраться в том, как сделать так, чтобы они не допускались в отношении вас, а если допущены, то, как выйти из ситуации.

Нарушения по аренде земли

Разберём нарушения в сфере аренды земли. К сожалению, немало грубых нарушений в отношении предпринимателей допускают администрации муниципальных образований. Несмотря на то, что это публичные органы местной власти, в них также работают люди, работают на зарплату, которые могут иметь свои личные, не связанные, с государственными интересы, а зачастую интересы, противоречащие государственным.  Поэтому как с частниками, так и с Администрацией нужно держать ухо востро, потому, что в один прекрасный момент вы можете узнать, что ваш земельный участок уже года два как не ваш, а принадлежит на праве аренды или может быть собственности другому, более материально состоятельному предпринимателю. Но в большинстве случаев данные нарушения стали возможны по причине попустительства самих предпринимателей, которые, занимаясь своей непосредственной деятельностью по зарабатыванию денег, забывают о том, что все правовые отношения необходимо вовремя и должным образом оформлять, либо, как ни странно, сознательно игнорируют необходимость такого оформления. Более прыткие субъекты пользуются этим и выводят у предпринимателей из владения имущество.

Одним из нарушений в сфере аренды земли является передача арендуемого вами земельного участка без вашего ведома в аренду другому субъекту. Данная ситуация выглядит следующим образом: у вас на праве аренды по договору, заключённому до введения в действие ГК РФ с Администрацией имеется земельный участок, который по вашей забывчивости не прошёл процедуру межевания. Пользуясь этим, некий другой субъект предпринимательства подаёт заявление в Администрацию на выделение земельного участка, формирует его за свой счёт и ставит на кадастровый учёт. После этого Администрация своим постановлением выделяет ему ваш земельный участок и заключает договор аренды. При этом вы, ничего не подозревая, продолжаете пользоваться участком и оплачиваете арендную плату, а Администрация продолжает её принимать. Но и второй субъект предпринимательства также оплачивает аренду, а Администрация её принимает. В один прекрасный момент этот субъект приходит к вам и, показывая законные документы, требует освободить его участок от вашего имущества.

Либо похожий случай, когда срок вашего договора на сформированный земельный участок истёк, но вы продолжаете, не переоформив договор на новый срок, арендные отношения, а Администрация передаёт эту землю, не поставив вас в известность, другому лицу.

Пример из практики бюро по защите прав предпринимателей

Эти случаи из нашей практики. Когда организация, занимающаяся добычей гравия, облюбовала земельные участки, на которой выращивал пшеницу, сельскохозяйственный производитель и таким образом решила её отнять, превратив плодородную землю в карьеры.

Дело рассматривалось в Арбитражном суде края с участием краевой прокуратуры. Сельскохозяйственный производитель выиграл дело.

Юридически сельхозпроизводитель и этот субъект имеют в аренде два разных земельных участка, а фактически этот участок расположен в одном и том же месте.

В этом случае Администрация произвела незаконные действия, а именно нарушила требования абзаца второго пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ. Она должна была направить сельхозпроизводителю предупреждение о прекращении договора аренды, ведь он имел преимущественное право аренды на новый срок. То есть если его договор ещё не истёк, то администрация обязана была его расторгнуть в одностороннем порядке через суд, (конечно если имелись основания для такого расторжения, которые строго перечислены в законе), а если истёк, то расторгнуть договор в одностороннем порядке, направив уведомление.

Мерой противодействия в данном случае является подача в Арбитражный суд искового заявления о признании договора, заключённого между Администрацией и субъектом, отобравшим у вас участок недействительной сделкой.

Единственной трудностью при этом будет доказательство того, что земельный участок в вашем договоре аренды должен быть указан достаточно чётко. Должны быть границы и иные признаки, позволяющие его индивидуализировать, ведь в соответствии с законом в случае, если условия договора не позволяют индивидуализировать земельный участок достаточно чётко, он считается незаключённым.

Мерами профилактики в настоящем случае является периодический мониторинг единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Вам необходимо хотя бы один раз в полгода заказывать выписку из ЕГРП на сформированный земельный участок для того, чтобы проверять, не зарегистрированы ли чьи-либо права или обременения на этот земельный участок без вашего ведома.

Хотя одна из ситуаций, описанная выше, возникла из-за беспечности самого сельхозпроизводителя, который вовремя не сформировал земельный участок и не заключил новый договор аренды, который отвечал бы всем требованиям современного законодательства. В случае, если бы в своё время его деятельность сопровождал юрист, таких проблем не возникло бы вообще.

Другое нарушение в сфере аренды земли – это нарушение Администрацией порядка предоставления земельного участка: прямое предоставление сформированного земельного участка без проведения торгов.

Ситуация, из нашей практики и достаточно распространённая. Предприниматель обратился в Администрацию о предоставлении в аренду сформированного земельного участка. Администрация из-за ошибки своих сотрудников, в нарушение Земельного кодекса РФ без проведения торгов выделила ему земельный участок и  заключила с ним договор аренды. Предприниматель, не зная о том, что процедура предоставления земли нарушена, радуясь тому, что не придётся ни с кем иным сражаться за эту землю на торгах, не удостоверился в правильности проведения процедуры.

Далее он законным образом получил разрешение на строительство и возвёл там капитальные строения. Ещё не успев сдать их в эксплуатацию, у него возникает судебный спор с соседом. В результате рассмотрения дела в Арбитражном суде края, суд принимает вполне обоснованное и законное решение которым признаёт договор аренды между предпринимателем и Администрацией ничтожной сделкой, поскольку при её совершении был нарушен закон. Весь ужас состоит в том, что сделка, признанная ничтожной, недействительна не с момента вступления решения суда в силу, а с момента её заключения и не влечёт никаких правовых последствий.

То есть получается, что предприниматель, которому на основании данной сделки было выдано разрешение на строительство, и который на законных основаниях построил объекты капитального строительства, оказался в результате хозяином самовольной постройки, поскольку разрешение на строительство считается также ничтожным документом. А согласно ст. 222 ГК РФ, лицо, которое возвело самовольную постройку, не приобретает право собственности на неё и не может ни сдать их в эксплуатацию, ни продать, ни подарить. У него возникает только одна обязанность – снести постройку. Конечно, Администрация при желании, как собственник земельного участка может обратить данную самовольную постройку в собственность с возмещением затрат на строительство предпринимателю, но это зависит только от её желания, а она не стремится сделать это. Таким образом, предприниматель остаётся в огромных убытках. С этой проблемой к нам и обратился предприниматель. Мерой противодействия в данном случае является только лишь взыскание убытков.

Проблема возникла из-за того, что предприниматель, надеясь на авось, не провёл своевременных консультаций с юристами на предмет правильности оформления процедуры выделения земельного участка. Мерой профилактики в настоящем случае является своевременная консультация со специалистом перед обращением в Администрацию за земельным участком.

В сфере нарушения права собственности на землю можем привести один пример. Предприниматель приобрёл в собственность по договору купли-продажи земельный участок с условными координатами границ с целью строительства многоквартирного жилья. Земельный участок не прошёл процедуру межевания и не был поставлен  на кадастровый учёт. Информация об этом земельном участке не содержалась на в информационных базах ни в ЕГРП, хотя право собственности на участок было зарегистрировано, что подтверждалось соответствующим свидетельством. Воспользовавшись этим, рэйдеры обратились в администрацию с заявлением о предоставлении в этом месте им в аренду земельного участка. Поскольку во всех информационных базах отсутствовала информация о нахождении там каких-либо сформированных земельных участков, Администрация, действуя в автоматическом режиме, сотрудники которой загружены всяческими делами, не проверив, как следует, информацию, сочла, что данная земля свободна, а свободные земли находятся в собственности муниципального образования. После чего рэйдеры тайно провели межевание (которое невозможно было провести реально по причине того, что участок был огорожен), составив межевой план, и получили в аренду земельный участок. Когда же предприниматель, запоздавши, пришёл межевать свой земельный участок, ему сказали, что на данный земельный участок принадлежит другому.

Юридически ситуация похожа на самый первый описанный случай – предприниматель и рэйдер владеют разными земельными участками, а фактически в одном и том же месте. В итоге предприниматель лишился права собственности, потому что не сформированный в установленном законом порядке земельный участок не может являться объектом гражданских прав. Позаботься он заранее о том, что перед покупкой участка его бывший владелец должен был провести межевание и поставить его на кадастровый учёт, такого бы не произошло. Это и есть мера профилактики.

Противодействием в настоящем случае является подача иска о признании недействительным межевого плана рэйдера, признании постановления о выделении ему в аренду участка незаконным и признании ничтожной сделкой договор аренды земельного участка, а также о снятии с кадастрового учёта незаконно сформированного рэйдером земельного участка.

Земельные отношения

Одна из наиболее важных сфер правовых отношений, касающаяся большинства предпринимателей это земельные отношения. С землёй имеют дело предприниматели различных видов деятельности как непосредственно получающие доходы от земли как природного ресурса (сельхозпроизводители), так и зарабатывающие от размещения объектов различной инфраструктуры на земельных участках.

Большая доля земли, используемой бизнесом, находится в муниципальной или государственной собственности, хотя немалое количество земельных участков находятся в частной собственности.

Конечно же, отношения между субъектами по поводу использования, владения и распоряжения землёй не проходят гладко (жизнь есть жизнь) и существует немалое количество нарушений прав этих субъектов.

Наша задача рассмотреть нарушения, допускаемые в отношении предпринимателей на конкретных примерах, разобраться в том, как сделать так, чтобы они не допускались в отношении вас, а если допущены, то, как выйти из ситуации.

Разберём нарушения в сфере аренды земли. К сожалению, немало грубых нарушений в отношении предпринимателей допускают администрации муниципальных образований. Несмотря на то, что это публичные органы местной власти, в них также работают люди, работают на зарплату, которые могут иметь свои личные, не связанные, с государственными интересы, а зачастую интересы, противоречащие государственным.  Поэтому как с частниками, так и с Администрацией нужно держать ухо востро, потому, что в один прекрасный момент вы можете узнать, что ваш земельный участок уже года два как не ваш, а принадлежит на праве аренды или может быть собственности другому, более материально состоятельному предпринимателю. Но в большинстве случаев данные нарушения стали возможны по причине попустительства самих предпринимателей, которые, занимаясь своей непосредственной деятельностью по зарабатыванию денег, забывают о том, что все правовые отношения необходимо вовремя и должным образом оформлять, либо, как ни странно, сознательно игнорируют необходимость такого оформления. Более прыткие субъекты пользуются этим и выводят у предпринимателей из владения имущество.

Одним из нарушений в сфере аренды земли является передача арендуемого вами земельного участка без вашего ведома в аренду другому субъекту. Данная ситуация выглядит следующим образом: у вас на праве аренды по договору, заключённому до введения в действие ГК РФ с Администрацией имеется земельный участок, который по вашей забывчивости не прошёл процедуру межевания. Пользуясь этим, некий другой субъект предпринимательства подаёт заявление в Администрацию на выделение земельного участка, формирует его за свой счёт и ставит на кадастровый учёт. После этого Администрация своим постановлением выделяет ему ваш земельный участок и заключает договор аренды. При этом вы, ничего не подозревая, продолжаете пользоваться участком и оплачиваете арендную плату, а Администрация продолжает её принимать. Но и второй субъект предпринимательства также оплачивает аренду, а Администрация её принимает. В один прекрасный момент этот субъект приходит к вам и, показывая законные документы, требует освободить его участок от вашего имущества.

Либо похожий случай, когда срок вашего договора на сформированный земельный участок истёк, но вы продолжаете, не переоформив договор на новый срок, арендные отношения, а Администрация передаёт эту землю, не поставив вас в известность, другому лицу.

Эти случаи из нашей практики. Когда организация, занимающаяся добычей гравия, облюбовала земельные участки, на которой выращивал пшеницу, сельскохозяйственный производитель и таким образом решила её отнять, превратив плодородную землю в карьеры.

Дело рассматривалось в Арбитражном суде края с участием краевой прокуратуры. Сельскохозяйственный производитель выиграл дело.

Юридически сельхозпроизводитель и этот субъект имеют в аренде два разных земельных участка, а фактически этот участок расположен в одном и том же месте.

В этом случае Администрация произвела незаконные действия, а именно нарушила требования абзаца второго пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ. Она должна была направить сельхозпроизводителю предупреждение о прекращении договора аренды, ведь он имел преимущественное право аренды на новый срок. То есть если его договор ещё не истёк, то администрация обязана была его расторгнуть в одностороннем порядке через суд, (конечно если имелись основания для такого расторжения, которые строго перечислены в законе), а если истёк, то расторгнуть договор в одностороннем порядке, направив уведомление.

Мерой противодействия в данном случае является подача в Арбитражный суд искового заявления о признании договора, заключённого между Администрацией и субъектом, отобравшим у вас участок недействительной сделкой.

Единственной трудностью при этом будет доказательство того, что земельный участок в вашем договоре аренды должен быть указан достаточно чётко. Должны быть границы и иные признаки, позволяющие его индивидуализировать, ведь в соответствии с законом в случае, если условия договора не позволяют индивидуализировать земельный участок достаточно чётко, он считается незаключённым.

Мерами профилактики в настоящем случае является периодический мониторинг единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Вам необходимо хотя бы один раз в полгода заказывать выписку из ЕГРП на сформированный земельный участок для того, чтобы проверять, не зарегистрированы ли чьи-либо права или обременения на этот земельный участок без вашего ведома.

Хотя одна из ситуаций, описанная выше, возникла из-за беспечности самого сельхозпроизводителя, который вовремя не сформировал земельный участок и не заключил новый договор аренды, который отвечал бы всем требованиям современного законодательства. В случае, если бы в своё время его деятельность сопровождал юрист, таких проблем не возникло бы вообще.

Другое нарушение в сфере аренды земли – это нарушение Администрацией порядка предоставления земельного участка: прямое предоставление сформированного земельного участка без проведения торгов.

Ситуация, из нашей практики и достаточно распространённая. Предприниматель обратился в Администрацию о предоставлении в аренду сформированного земельного участка. Администрация из-за ошибки своих сотрудников, в нарушение Земельного кодекса РФ без проведения торгов выделила ему земельный участок и  заключила с ним договор аренды. Предприниматель, не зная о том, что процедура предоставления земли нарушена, радуясь тому, что не придётся ни с кем иным сражаться за эту землю на торгах, не удостоверился в правильности проведения процедуры.

Далее он законным образом получил разрешение на строительство и возвёл там капитальные строения. Ещё не успев сдать их в эксплуатацию, у него возникает судебный спор с соседом. В результате рассмотрения дела в Арбитражном суде края, суд принимает вполне обоснованное и законное решение которым признаёт договор аренды между предпринимателем и Администрацией ничтожной сделкой, поскольку при её совершении был нарушен закон. Весь ужас состоит в том, что сделка, признанная ничтожной, недействительна не с момента вступления решения суда в силу, а с момента её заключения и не влечёт никаких правовых последствий.

То есть получается, что предприниматель, которому на основании данной сделки было выдано разрешение на строительство, и который на законных основаниях построил объекты капитального строительства, оказался в результате хозяином самовольной постройки, поскольку разрешение на строительство считается также ничтожным документом. А согласно ст. 222 ГК РФ, лицо, которое возвело самовольную постройку, не приобретает право собственности на неё и не может ни сдать их в эксплуатацию, ни продать, ни подарить. У него возникает только одна обязанность – снести постройку. Конечно, Администрация при желании, как собственник земельного участка может обратить данную самовольную постройку в собственность с возмещением затрат на строительство предпринимателю, но это зависит только от её желания, а она не стремится сделать это. Таким образом, предприниматель остаётся в огромных убытках. С этой проблемой к нам и обратился предприниматель. Мерой противодействия в данном случае является только лишь взыскание убытков.

Проблема возникла из-за того, что предприниматель, надеясь на авось, не провёл своевременных консультаций с юристами на предмет правильности оформления процедуры выделения земельного участка. Мерой профилактики в настоящем случае является своевременная консультация со специалистом перед обращением в Администрацию за земельным участком.

В сфере нарушения права собственности на землю можем привести один пример. Предприниматель приобрёл в собственность по договору купли-продажи земельный участок с условными координатами границ с целью строительства многоквартирного жилья. Земельный участок не прошёл процедуру межевания и не был поставлен  на кадастровый учёт. Информация об этом земельном участке не содержалась на в информационных базах ни в ЕГРП, хотя право собственности на участок было зарегистрировано, что подтверждалось соответствующим свидетельством. Воспользовавшись этим, рэйдеры обратились в администрацию с заявлением о предоставлении в этом месте им в аренду земельного участка. Поскольку во всех информационных базах отсутствовала информация о нахождении там каких-либо сформированных земельных участков, Администрация, действуя в автоматическом режиме, сотрудники которой загружены всяческими делами, не проверив, как следует, информацию, сочла, что данная земля свободна, а свободные земли находятся в собственности муниципального образования. После чего рэйдеры тайно провели межевание (которое невозможно было провести реально по причине того, что участок был огорожен), составив межевой план, и получили в аренду земельный участок. Когда же предприниматель, запоздавши, пришёл межевать свой земельный участок, ему сказали, что на данный земельный участок принадлежит другому.

Юридически ситуация похожа на самый первый описанный случай – предприниматель и рэйдер владеют разными земельными участками, а фактически в одном и том же месте. В итоге предприниматель лишился права собственности, потому что не сформированный в установленном законом порядке земельный участок не может являться объектом гражданских прав. Позаботься он заранее о том, что перед покупкой участка его бывший владелец должен был провести межевание и поставить его на кадастровый учёт, такого бы не произошло. Это и есть мера профилактики.

Противодействием в настоящем случае является подача иска о признании недействительным межевого плана рэйдера, признании постановления о выделении ему в аренду участка незаконным и признании ничтожной сделкой договор аренды земельного участка, а также о снятии с кадастрового учёта незаконно сформированного рэйдером земельного участка.

Одна из наиболее важных сфер правовых отношений, касающаяся большинства предпринимателей это земельные отношения. С землёй имеют дело предприниматели различных видов деятельности как непосредственно получающие доходы от земли как природного ресурса (сельхозпроизводители), так и зарабатывающие от размещения объектов различной инфраструктуры на земельных участках.

Большая доля земли, используемой бизнесом, находится в муниципальной или государственной собственности, хотя немалое количество земельных участков находятся в частной собственности.

Конечно же, отношения между субъектами по поводу использования, владения и распоряжения землёй не проходят гладко (жизнь есть жизнь) и существует немалое количество нарушений прав этих субъектов.

Наша задача рассмотреть нарушения, допускаемые в отношении предпринимателей на конкретных примерах, разобраться в том, как сделать так, чтобы они не допускались в отношении вас, а если допущены, то, как выйти из ситуации.

Разберём нарушения в сфере аренды земли. К сожалению, немало грубых нарушений в отношении предпринимателей допускают администрации муниципальных образований. Несмотря на то, что это публичные органы местной власти, в них также работают люди, работают на зарплату, которые могут иметь свои личные, не связанные, с государственными интересы, а зачастую интересы, противоречащие государственным.  Поэтому как с частниками, так и с Администрацией нужно держать ухо востро, потому, что в один прекрасный момент вы можете узнать, что ваш земельный участок уже года два как не ваш, а принадлежит на праве аренды или может быть собственности другому, более материально состоятельному предпринимателю. Но в большинстве случаев данные нарушения стали возможны по причине попустительства самих предпринимателей, которые, занимаясь своей непосредственной деятельностью по зарабатыванию денег, забывают о том, что все правовые отношения необходимо вовремя и должным образом оформлять, либо, как ни странно, сознательно игнорируют необходимость такого оформления. Более прыткие субъекты пользуются этим и выводят у предпринимателей из владения имущество.

Одним из нарушений в сфере аренды земли является передача арендуемого вами земельного участка без вашего ведома в аренду другому субъекту. Данная ситуация выглядит следующим образом: у вас на праве аренды по договору, заключённому до введения в действие ГК РФ с Администрацией имеется земельный участок, который по вашей забывчивости не прошёл процедуру межевания. Пользуясь этим, некий другой субъект предпринимательства подаёт заявление в Администрацию на выделение земельного участка, формирует его за свой счёт и ставит на кадастровый учёт. После этого Администрация своим постановлением выделяет ему ваш земельный участок и заключает договор аренды. При этом вы, ничего не подозревая, продолжаете пользоваться участком и оплачиваете арендную плату, а Администрация продолжает её принимать. Но и второй субъект предпринимательства также оплачивает аренду, а Администрация её принимает. В один прекрасный момент этот субъект приходит к вам и, показывая законные документы, требует освободить его участок от вашего имущества.

Либо похожий случай, когда срок вашего договора на сформированный земельный участок истёк, но вы продолжаете, не переоформив договор на новый срок, арендные отношения, а Администрация передаёт эту землю, не поставив вас в известность, другому лицу.

Эти случаи из нашей практики. Когда организация, занимающаяся добычей гравия, облюбовала земельные участки, на которой выращивал пшеницу, сельскохозяйственный производитель и таким образом решила её отнять, превратив плодородную землю в карьеры.

Дело рассматривалось в Арбитражном суде края с участием краевой прокуратуры. Сельскохозяйственный производитель выиграл дело.

Юридически сельхозпроизводитель и этот субъект имеют в аренде два разных земельных участка, а фактически этот участок расположен в одном и том же месте.

В этом случае Администрация произвела незаконные действия, а именно нарушила требования абзаца второго пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ. Она должна была направить сельхозпроизводителю предупреждение о прекращении договора аренды, ведь он имел преимущественное право аренды на новый срок. То есть если его договор ещё не истёк, то администрация обязана была его расторгнуть в одностороннем порядке через суд, (конечно если имелись основания для такого расторжения, которые строго перечислены в законе), а если истёк, то расторгнуть договор в одностороннем порядке, направив уведомление.

Мерой противодействия в данном случае является подача в Арбитражный суд искового заявления о признании договора, заключённого между Администрацией и субъектом, отобравшим у вас участок недействительной сделкой.

Единственной трудностью при этом будет доказательство того, что земельный участок в вашем договоре аренды должен быть указан достаточно чётко. Должны быть границы и иные признаки, позволяющие его индивидуализировать, ведь в соответствии с законом в случае, если условия договора не позволяют индивидуализировать земельный участок достаточно чётко, он считается незаключённым.

Мерами профилактики в настоящем случае является периодический мониторинг единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Вам необходимо хотя бы один раз в полгода заказывать выписку из ЕГРП на сформированный земельный участок для того, чтобы проверять, не зарегистрированы ли чьи-либо права или обременения на этот земельный участок без вашего ведома.

Хотя одна из ситуаций, описанная выше, возникла из-за беспечности самого сельхозпроизводителя, который вовремя не сформировал земельный участок и не заключил новый договор аренды, который отвечал бы всем требованиям современного законодательства. В случае, если бы в своё время его деятельность сопровождал юрист, таких проблем не возникло бы вообще.

Другое нарушение в сфере аренды земли – это нарушение Администрацией порядка предоставления земельного участка: прямое предоставление сформированного земельного участка без проведения торгов.

Ситуация, из нашей практики и достаточно распространённая. Предприниматель обратился в Администрацию о предоставлении в аренду сформированного земельного участка. Администрация из-за ошибки своих сотрудников, в нарушение Земельного кодекса РФ без проведения торгов выделила ему земельный участок и  заключила с ним договор аренды. Предприниматель, не зная о том, что процедура предоставления земли нарушена, радуясь тому, что не придётся ни с кем иным сражаться за эту землю на торгах, не удостоверился в правильности проведения процедуры.

Далее он законным образом получил разрешение на строительство и возвёл там капитальные строения. Ещё не успев сдать их в эксплуатацию, у него возникает судебный спор с соседом. В результате рассмотрения дела в Арбитражном суде края, суд принимает вполне обоснованное и законное решение которым признаёт договор аренды между предпринимателем и Администрацией ничтожной сделкой, поскольку при её совершении был нарушен закон. Весь ужас состоит в том, что сделка, признанная ничтожной, недействительна не с момента вступления решения суда в силу, а с момента её заключения и не влечёт никаких правовых последствий.

То есть получается, что предприниматель, которому на основании данной сделки было выдано разрешение на строительство, и который на законных основаниях построил объекты капитального строительства, оказался в результате хозяином самовольной постройки, поскольку разрешение на строительство считается также ничтожным документом. А согласно ст. 222 ГК РФ, лицо, которое возвело самовольную постройку, не приобретает право собственности на неё и не может ни сдать их в эксплуатацию, ни продать, ни подарить. У него возникает только одна обязанность – снести постройку. Конечно, Администрация при желании, как собственник земельного участка может обратить данную самовольную постройку в собственность с возмещением затрат на строительство предпринимателю, но это зависит только от её желания, а она не стремится сделать это. Таким образом, предприниматель остаётся в огромных убытках. С этой проблемой к нам и обратился предприниматель. Мерой противодействия в данном случае является только лишь взыскание убытков.

Проблема возникла из-за того, что предприниматель, надеясь на авось, не провёл своевременных консультаций с юристами на предмет правильности оформления процедуры выделения земельного участка. Мерой профилактики в настоящем случае является своевременная консультация со специалистом перед обращением в Администрацию за земельным участком.

В сфере нарушения права собственности на землю можем привести один пример. Предприниматель приобрёл в собственность по договору купли-продажи земельный участок с условными координатами границ с целью строительства многоквартирного жилья. Земельный участок не прошёл процедуру межевания и не был поставлен  на кадастровый учёт. Информация об этом земельном участке не содержалась на в информационных базах ни в ЕГРП, хотя право собственности на участок было зарегистрировано, что подтверждалось соответствующим свидетельством. Воспользовавшись этим, рэйдеры обратились в администрацию с заявлением о предоставлении в этом месте им в аренду земельного участка. Поскольку во всех информационных базах отсутствовала информация о нахождении там каких-либо сформированных земельных участков, Администрация, действуя в автоматическом режиме, сотрудники которой загружены всяческими делами, не проверив, как следует, информацию, сочла, что данная земля свободна, а свободные земли находятся в собственности муниципального образования. После чего рэйдеры тайно провели межевание (которое невозможно было провести реально по причине того, что участок был огорожен), составив межевой план, и получили в аренду земельный участок. Когда же предприниматель, запоздавши, пришёл межевать свой земельный участок, ему сказали, что на данный земельный участок принадлежит другому.

Юридически ситуация похожа на самый первый описанный случай – предприниматель и рэйдер владеют разными земельными участками, а фактически в одном и том же месте. В итоге предприниматель лишился права собственности, потому что не сформированный в установленном законом порядке земельный участок не может являться объектом гражданских прав. Позаботься он заранее о том, что перед покупкой участка его бывший владелец должен был провести межевание и поставить его на кадастровый учёт, такого бы не произошло. Это и есть мера профилактики.

Противодействием в настоящем случае является подача иска о признании недействительным межевого плана рэйдера, признании постановления о выделении ему в аренду участка незаконным и признании ничтожной сделкой договор аренды земельного участка, а также о снятии с кадастрового учёта незаконно сформированного рэйдером земельного участка.

 

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

CAPTCHA image
*